Jeszcze kilka lat temu to, co nowoczesne, budziło zachwyt i podziw. Dziś deweloperzy, zamiast budować centra handlowe najnowszej generacji, chętniej decydują się na stworzenie galerii handlowej w zabytkowym obiekcie, np. w starej fabryce lub koszarach wojskowych. Jednak aby handel w takim miejscu ruszył, trzeba wiele pracy i pieniędzy.
Fabryka z predyspozycjami
Najczęściej na centra handlowe wybierane są duże przedwojenne fabryki lub obiekty poprzemysłowe, które w epoce przemysłowej zawsze lokowane były w centrum miast, często na ogromnych działkach, które dla deweloperów stanowią nie lada gratkę. Sto lat później fabryk już nie ma, ale ich pozostałości zyskały status zabytków i nie mogą być wyburzone. Umieszczanie w nich galerii handlowych to często jedyny sposób uchronienia starych murów przed całkowitą dewastacją.
– Deweloperzy stosunkowo rzadko decydują się na takie inwestycje, chociaż jest już w Polsce kilka udanych realizacji tego typu, na czele z poznańskim Starym Browarem. Podstawowym argumentem przemawiającym za decyzją o tego typu inwestycji jest lokalizacja nieruchomości w ścisłym centrum miasta. Nie bez znaczenia jest także pozytywne nastawienie władz miasta. Wartością dodaną jest również możliwość wykreowania unikalnej przestrzeni, klimatu, elementów wyróżniających taki obiekt w oczach klientów – podkreśla Katarzyna Michnikowska z firmy Cushman & Wakefield.
Taki los, prócz wspomnianego Starego Browaru, spotkał także łódzką Manufakturę, która stała się jednym z najpopularniejszych centrów handlowych w Polsce.
– Pomysł na Manufakturę od początku opierał się na idei rewitalizacji. Mieczysław Michalski, ostatni prezes zakładów Poltex, które mieściły się w kompleksie budynków przekształconych dziś w Manufakturę, wierzył, że uda się ocalić XIX-wieczne imperium fabrykanckie. Do swojej nowatorskiej wizji nadania temu miejscu nowych funkcji przekonał spółkę Apsys, która podjęła się tego zadania – opowiada Sławomir Murawski, dyrektor Apsys Management Manufaktura.
Centralna lokalizacja to niejedyny atut budynków poprzemysłowych. W XIX wieku fabryki stanowiły centrum miast i – co deweloperzy cenią najbardziej – szeroką klientelę. Wokół zakładów powstawały osiedla mieszkaniowe, które funkcjonują do dziś. To właśnie ze względu na dużą liczbę osób w tzw. strefie zasięgu deweloperzy decydują się na odrestaurowanie dawnej fabryki i zaadaptowanie jej na nowoczesne centrum handlowo–rozrywkowe.
Najpierw wystawa, później zakupy
Z historii zabytkowego budynku, w którym powstało centrum handlowe, deweloperzy potrafią uczynić chwyt marketingowy. Dlatego zwykle część zaadaptowanego obiektu przeznaczają na galerię, w której klienci mogą zapoznać się z przeszłością budynku lub miasta, a po wycieczce przejść do współczesnego skrzydła galerii i zrobić zakupy.
W Starym Browarze w Poznaniu sztuka stoi na równi z handlem. W 2003 roku otwarto pierwsze skrzydło obiektu, w którym znajduje się Centrum Sztuki i Biznesu Stary Browar. To właśnie ten budynek został zaprojektowany na bazie poprzemysłowego zabytku, dawnego Browaru Huggerów. Dopiero cztery lata później dobudowano drugą część obiektu – pasaż, w którym znalazły się butiki popularnych marek, takich jak: KappAhl, Alma czy Van Graff. Oba skrzydła połączono przeszklonym dziedzińcem, w którym odbywają się liczne wystawy i eventy kulturowe.
Na galerię sztuki, muzeum fabryki i Łodzi, a nawet mały teatr postawiła firma Apsys, deweloper łódzkiej Manufaktury. Jednak dominantą obiektu jest galeria handlowo-rozrywkowa, w której znajduje się około 260 sklepów, w tym dwa hipermarkety. Nie ma turysty, który będąc w Łodzi, nie odwiedzi Manufaktury.
– Dzięki rewitalizacji kilkanaście dziewiętnastowiecznych budynków dawnego imperium przedsiębiorcy bawełnianego Izraela Poznańskiego zostało przywróconych miastu. Dziś Manufaktura stała się jedną z głównych atrakcji Łodzi oraz celem wizyt polskich i zagranicznych turystów -mówi Sławomir Murawski. – Na etapie rewitalizacji musieliśmy mieć zgodę praktycznie na każdy ruch, począwszy od wyboru materiałów, rodzaju cegieł czy koloru fug po ręczną restaurację fasad. Zresztą do dziś każda zmiana w zabytkowych częściach obiektu wymaga konsultacji z konserwatorem zabytków.
Cenna powierzchnia
Duży potencjał klientów przyciąga również przedsiębiorców, którzy w odrestaurowanych murach chętnie wynajmują powierzchnię na sklep.
– Budynki zabytkowe są dla nas ciekawymi lokalizacjami, ze względu na ich charakterystyczny wygląd, łatwą rozpoznawalność i często również handlową historię. Bardzo często takie budynki są znakomicie położone w ścisłym centrum miasta, przy rynku lub deptaku. To dodatkowo podnosi ich atrakcyjność – wymienia Urszula Sekuła, property director EM&F Deve-lopment.
Delikatesy Alma mają sklepy w trzech zabytkowych budynkach: wrocławskiej Renomie, poznańskim Starym Browarze oraz łódzkiej Manufakturze. W 2013 roku powstanie sklep w Starej Papierni, w Konstancinie.
– Lokalizacje w zabytkowych budynkach są droższe niż w nowym budownictwie. Starsza architektura może
stwarzać trudności chociażby na poziomie operacyjnym, podczas zatowarowania czy kształtowania powierzchni handlowej. Warunki stawiane przez konserwatorów częstokroć uniemożliwiają zastosowanie sprawdzonych rozwiązań, a konieczne jest opracowywanie indywidualnych planów dla danej lokalizacji. Są też plusy – zabytkowe lokalizacje znajdują się zazwyczaj w centrach miast lub atrakcyjnych handlowo lokalizacjach; częstokroć kojarzone są również z działalnością komercyjną. To wszystko sprawia, że cieszą dużym prestiżem, a klienci chętnie wybierają je na zakupy – mówi Robert Bodzenta, dyrektor ds. inwestycji Alma Market.
Z kolei Robert Madej ze spółki LPP, do której należą sieci sklepów odzieżowych Reserved, Cropp i Mohito, uważa, że odrestaurowane mury czasem mogą przynieść najemcom więcej strat niż korzyści.
– Centrum zlokalizowane w starym obiekcie nie ma wartości dodanej dla najemcy. Co innego dla klienta, który czuje satysfakcję, że może zrobić zakupy w niestandardowym i zabytkowym otoczeniu. Dla najemców jest wręcz odwrotnie. Koszty najmu są wyższe, gdyż odrestaurowanie budynku pochłania ogromny kapitał. Niezaprzeczalnym jest fakt, że najemca zyskuje na większym ruchu klienta, ale to nie zawsze bilansuje wydatki na zadowalającym poziomie – uważa Robert Madej.
Jednak zdaniem Katarzyny Michnikowskiej, ulokowanie galerii handlowej w zabytkowym obiekcie nie jest głównym czynnikiem wpływającym na wysokość czynszu.
– Wyznacznikiem wysokości czynszów jest odpowiednio: wielkość miasta i siły nabywczej mieszkańców, lokalizacja obiektu (centralna czy peryferyjna), jego wielkość oraz skład najemców, a dopiero na końcu aspekty, czy jest obiekt zrewitalizowany, czy nie. W dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, w najlepszych niezabytkowych obiektach najwyższe czynsze osiągają poziom nawet 70-90 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Z kolei w galeriach handlowych znajdujących się w odrestaurowanych budynkach, ale w mniejszych miastach, np. we Wzorcowni we Włocławku czy Starej Garbarnie, w Żyrardowie, poziomy czynszów będą znacznie niższe – mówi Katarzyna Michnikowska.
Małe miasta, duży potencjał
Nie tylko duże miasta mogą poszczycić się galeriami handlowymi w zabytkowych budynkach. Do 2011 roku deweloperem, który chętnie remontował opuszczone fabryki, zamieniając je w atrakcyjne obiekty handlowo-rozrywkowe, był Parkridge Retail Development. Spółka stworzyła sieć galerii handlowo-rozrywkowych pod nazwą Focus Mail. W Bydgoszczy handel ruszył w dawnej miejskiej rzeźni, w Rybniku w słodowni niedziałającego browaru, w Zielonej Górze w zakładach Polskiej Wełny, a we Włocławku w fabryce fajansu. Niestety, deweloper w 2011 roku ogłosił swoją upadłość, a jego nieruchomości przeszły na własność funduszu Aviva Investors. Spółka Parkridge Retail Development więcej budynków nie uratuje, ale pokazała innym deweloperom, że to, co stare, może być atrakcyjne także w mniejszych miejscowościach. Tym szlakiem poszły kolejne firmy. W marcu 2012 roku spółka Master Management Group kupiła w Ełku działkę i budynek poniemieckich koszar.
– Planujemy rozpoczęcie budowy kompleksu handlowo-usługowo-rozrywkowego Brama Mazur w Ełku. Inwestycja obejmuje rewitalizację budynku koszar, w którym powstanie restauracja – zapowiada Michał Masztakowski, dyrektor ds. leasingu i rozwoju Master Management Group.
Popularność może zapewnić także nietypowy charakter budynku, w którym powstaje galeria handlowa. Przekonała się o tym firma Areszt Piotrków, spółka celowa zależna od G20, która w czerwcu zeszłego roku otworzyła w Piotrkowie Trybunalskim galerię o nazwie Areszt. Nazwa nietypowa, ale całkiem zrozumiała ze względu na miejsce, w którym centrum handlowe powstało – stare więzienie.
– Celem stworzenia centrum handlowo-usługowego w miejscu starego aresztu było przesunięcie centrum miasta na wschód. Dodatkowo oprócz renowacji budynku więziennego zaplanowaliśmy remont poklasztornego obiektu, w którym znajdzie się pensjonat dla 40-50 osób połączony z niedużym zespołem konferencyjnym – mówi Michał Obarzanowski, członek zarządu spółki Areszt Piotrków.
W Polsce nie brakuje opuszczonych fabryk i zakładów, które można by zaadaptować na tętniące życiem galerie handlowe. Potrzebna jest tylko inicjatywa i pomysłowość, a tych deweloperom nie brakuje. Problemem może okazać się wymagany kapitał, ale ciekawe przedsięwzięcia poradzą sobie i z tą przeszkodą.
Małgorzata Milewska
